Marché locatif à La Malbaie en 2026 : quand le tourisme et la pénurie se rencontrent au bord du fleuve
La Malbaie est un cas d'étude unique dans le paysage du logement au Québec. Cette ville de 8 200 habitants en Charlevoix, célèbre pour son Casino, son Manoir Richelieu et une gastronomie qui attire des visiteurs de partout, est aussi le théâtre d'un conflit documenté entre le tourisme et le droit au logement pour les résidents permanents. Rentack analyse la situation en profondeur.
Le marché locatif malbéen : un marché invisible
La Malbaie est trop petite pour être couverte par l'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL, qui limite ses analyses aux centres de 10 000 habitants et plus. Il n'existe donc pas de données officielles sur les loyers ou le taux d'inoccupation. Ce vide statistique ne signifie pas l'absence de problème — il le rend simplement plus difficile à quantifier.
Ce qu'on sait avec certitude, à partir de sources multiples et vérifiées :
Les loyers pratiqués pour les logements longue durée se situent approximativement entre :
- 750 $ et 950 $/mois pour un 3½
- 900 $ et 1 150 $/mois pour un 4½
Ces loyers, bien qu'inférieurs aux grandes villes, représentent un effort significatif pour des ménages dont les revenus sont souvent liés au secteur touristique saisonnier.
La disponibilité des logements longue durée est décrite par les acteurs locaux, le maire Michel Couturier et les médias régionaux comme « critique ». Les travailleurs permanents du Casino de Charlevoix, du Manoir Richelieu, des services publics et des commerces locaux peinent à trouver des logements à l'année.
Le facteur Airbnb : des chiffres qui parlent
C'est l'élément le plus distinctif du marché malbéen, et le mieux documenté. Le Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) a compilé des données d'Inside Airbnb qui révèlent l'ampleur du phénomène en Charlevoix :
Dans la MRC de Charlevoix-Est (qui inclut La Malbaie) : 130 logements entiers étaient affichés sur Airbnb, représentant 2,3 % du parc de logements de la MRC.
Dans la MRC de Charlevoix (qui inclut Baie-Saint-Paul) : ce taux atteignait 8,4 % — le plus élevé de toutes les MRC analysées par le FRAPRU au Québec, selon les données disponibles au moment de la compilation.
Pour mettre ces chiffres en contexte : sur environ 4 500 logements dans la municipalité de La Malbaie, 130 unités entières affichées sur Airbnb représentent un retrait significatif du parc résidentiel disponible pour les résidents permanents. À cela s'ajoutent les locations de chalets à la semaine, les résidences touristiques et d'autres formes d'hébergement court terme qui ne passent pas nécessairement par Airbnb.
La conséquence directe : un locataire permanent qui cherche un logement à La Malbaie en ligne ne trouve pratiquement rien, ses recherches étant noyées sous une avalanche d'offres touristiques à la nuit ou à la semaine.
La réponse municipale : 193 règlements pour encadrer les Airbnb
La Ville de La Malbaie a adopté une approche remarquable face à cette problématique. En réaction à la modification de la Loi québécoise sur l'hébergement touristique de 2021 — qui élargissait les possibilités de location Airbnb dans les résidences principales — le conseil municipal a décidé de contrer cette libéralisation par des règlements de zonage municipaux.
La démarche est exceptionnelle par son ampleur : 193 règlements de zonage — un par zone applicable sur le territoire — ont été adoptés lors de séances spéciales du conseil pour interdire ou limiter les locations touristiques courte durée dans les secteurs résidentiels. Le maire Michel Couturier l'a dit clairement dans les médias locaux : « On n'a pas voulu d'autres Airbnb. »
La ville avait déjà réduit les zones autorisant les résidences touristiques à 30 secteurs spécifiques avant cette démarche — et elle allait les réduire encore davantage. Ce mouvement municipal est l'un des plus proactifs au Québec en matière de protection du parc résidentiel permanent contre la pression des locations touristiques.
L'entrée en vigueur progressive de ces 193 règlements représente un changement de fond dans la régulation du marché malbéen. Si elle est respectée et appliquée, cette démarche devrait, à terme, restituer une partie du parc logement à la location longue durée.
Le projet phare : 24 logements abordables rue John-Nairne (hiver 2026)
En avril 2025, une annonce concrète a marqué un tournant dans la réponse institutionnelle à la crise du logement à La Malbaie.
Le gouvernement du Québec, Desjardins, la Ville de La Malbaie et la Coopérative de développement immobilier de Charlevoix ont annoncé la construction de 24 logements abordables au 100, rue John-Nairne, à La Malbaie.
Les détails du projet :
- Un bâtiment de deux étages et demi avec 31 cases de stationnement
- Enveloppe financière de 5,8 millions de dollars, dont plus de 3 millions du gouvernement du Québec
- Contribution de 275 000 $ en capital patient de Desjardins + 24 000 $ du Fonds d'aide au développement du milieu de la Caisse Desjardins de Charlevoix-Est
- Don du terrain par la Ville de La Malbaie
- Gestion par la Coopérative de développement immobilier de Charlevoix
Le chantier devait débuter au mois de mai 2025, dès que le dégel le permettrait. Les premiers locataires devaient emménager à l'hiver 2026. La construction est assurée par Construction Éclair, avec EMS Ingénierie, RD Technologies et Lemay Michaud Architecture Design comme collaborateurs.
L'objectif déclaré du projet : « loger des familles à faible revenu qui souhaitent s'établir à La Malbaie » — ciblant précisément le groupe de résidents et de travailleurs potentiels que la ville cherche à attirer et retenir.
Ce projet s'inscrit dans l'Initiative Logement abordable Desjardins — un partenariat entre le gouvernement du Québec et le mouvement Desjardins pour la création rapide de 1 750 logements abordables dans l'ensemble de la province. Le Charlevoisien a rapporté les détails du chantier en avril 2025, confirmant que « c'est enfin le temps de procéder à de la nouveauté pour La Malbaie. »
Ce que ça change pour les résidents permanents et les travailleurs
Pour les résidents permanents qui cherchent un logement longue durée : La Malbaie reste un marché difficile en 2026, mais deux dynamiques sont en train de le transformer progressivement. D'un côté, les 193 règlements de zonage créent une pression réglementaire sur les Airbnb qui devrait, à terme, libérer des logements pour la location longue durée. De l'autre, les 24 nouvelles unités abordables rue John-Nairne — même si leur nombre est modeste — envoient un signal clair : la ville et ses partenaires investissent dans l'offre résidentielle permanente.
Pour les travailleurs qui envisagent de s'installer à La Malbaie : Casino de Charlevoix (450+ employés permanents), Manoir Richelieu, services de santé, éducation, services municipaux — tous ces employeurs peinent à recruter et à retenir des employés faute de logements disponibles. Laurence Bessone, présidente du conseil d'administration de la Coopérative de développement immobilier de Charlevoix, l'a dit lors de l'annonce du projet : Desjardins contribue pour « offrir du logement abordable dans un contexte où le manque d'options freine le développement économique et la vitalité du territoire. »
Pour les propriétaires qui maintiennent des logements longue durée à La Malbaie : Rentack est la plateforme qui distingue vos logements à l'année des offres touristiques. Lister sur Rentack garantit que vos annonces atteignent les personnes qui cherchent précisément une location permanente — pas un chalet pour le week-end.
La Route 138 et la question de l'accessibilité régionale
La Malbaie est à environ 145 km de Québec par la route 138, qui longe la rive nord du Saint-Laurent. Le trajet prend 1h30 à 2h selon les conditions. Cette distance, combinée à l'absence de transport en commun régulier vers Québec, signifie que La Malbaie est fondamentalement un marché pour les résidents qui y trouvent leur emploi ou qui peuvent télé-travailler à temps partiel.
Pour un employé du secteur public ou privé de Québec, la navette quotidienne vers La Malbaie n'est généralement pas réaliste. Mais pour un médecin affecté au Centre hospitalier de Charlevoix, un enseignant au secondaire ou au cégep, ou un télétravailleur qui vient ponctuellement à Québec, La Malbaie est une destination résidentielle réaliste et attrayante — si un logement convenable est disponible.
Données : Le Charlevoisien, 2021-2025 ; FRAPRU / Inside Airbnb données Charlevoix ; Gouvernement du Québec communiqué avril 2025 ; SCHL / CMHC communiqué 2024 ; TVA CIMT-CHAU, 2023 ; Portail Constructo, avril 2025. Compilé par Rentack, juillet 2026.
Logements longue durée à La Malbaie : https://www.rentack.com/fr/appartements-a-louer/la-malbaie. Propriétaires : dashboard.rentack.com.
