Marché locatif à Québec en 2026 : loyers records, prudence des promoteurs et un projet de 400 M$ sur le boulevard Laurier

Le marché locatif de Québec en 2026 se définit par deux réalités simultanées : un taux d'inoccupation en amélioration qui a finalement dépassé 2 % pour la première fois depuis plusieurs années, et des hausses de loyer que la Ville elle-même qualifie de « record ». La tension entre une disponibilité croissante et des prix qui montent n'est pas une contradiction — c'est ce qui se produit quand la nouvelle offre qui arrive se concentre dans le segment le plus cher, pendant que les logements abordables restent quasi inexistants.

Les chiffres essentiels

Les données propres de la Ville de Québec confirmaient un loyer moyen de 1 232 $/mois en 2025, en hausse de 6,7 % par rapport à 1 121 $ en 2024 — qualifié de « niveau record » par la Ville. Les logements de deux chambres (4½) affichaient en moyenne 1 277 $/mois (+6,1 %). La SCHL plaçait Québec au cinquième rang des villes québécoises par loyer moyen, derrière Gatineau, Laval, Montréal et Longueuil.

L'inoccupation a atteint 2,4 % en 2025, en hausse depuis 0,9 % en 2022 et 2023 — une amélioration significative après deux années consécutives à un creux historique. L'amélioration se concentrait dans la Basse-Ville, la Rive-Sud et les secteurs voyant des achèvements de nouvelles constructions.

Les données du FRAPRU soulignaient l'écart qui compte le plus pour les locataires en recherche active : les logements occupés affichent une moyenne de 1 220 $/mois, tandis que les logements inoccupés — les seuls réellement disponibles — affichent en moyenne 1 488 $/mois. Une prime de 22 % pour quiconque doit déménager.

Le grand projet : le complexe Medway de 896 logements sur le boulevard Laurier

L'annonce de développement la plus significative pour l'avenir locatif de Québec est arrivée en janvier 2026. Le Groupe Medway a obtenu l'approbation de la Ville de Québec pour un tour à usage mixte de 400 M$ au 3000, boulevard Laurier — un immeuble de 28 étages avec quatre niveaux de stationnement souterrain, contenant 896 logements locatifs.

Le projet comprendra 120 000 pieds carrés d'espaces commerciaux liés à la santé aux côtés des unités résidentielles, conformément à la spécialisation de Medway dans le développement à usage mixte ancré dans la santé. La démolition préparatoire du bâtiment existant et l'excavation devaient commencer au début 2026.

Medway a déjà livré plusieurs complexes résidentiels au Québec, dont Medway Ruches à Saint-Jean-Chrysostome, Medway Rive à Rivière-du-Loup et Medway Wil sur le boulevard Wilfrid-Hamel à Québec. La société gère plus de 20 bâtiments à usage mixte au Québec, représentant plus de 850 logements locatifs et près d'un million de pieds carrés de surfaces commerciales.

Avec 896 logements, le projet du boulevard Laurier seul représenterait environ 5 % d'ajout au parc locatif de Québec en un seul développement.

Le pipeline UTILE : logement étudiant abordable près de l'ULaval

Le deuxième ajout d'offre majeur concerne l'expansion continue d'UTILE dans le secteur Sainte-Foy / Cité-Universitaire. Le premier immeuble — 205 logements directement en face du campus de l'ULaval, avec des studios à partir de 618 $/mois et des 2 chambres à partir de 1 097 $/mois — a été livré en 2023. Un deuxième immeuble UTILE au 1248, chemin Sainte-Foy est en développement pour une occupation à l'automne 2026, ajoutant environ 235 appartements (340 chambres) à 34 mètres de hauteur.

Ensemble, ces deux projets UTILE ajoutent environ 440 logements étudiants dans un secteur où les 45 000 étudiants de l'ULaval n'avaient historiquement que peu d'options abordables sur le campus.

Le signal de prudence des promoteurs

Une analyse immobilière de RENX en mai 2026 notait un changement significatif dans la communauté des promoteurs de Québec : bien que l'activité de construction reste soutenue, les promoteurs avancent avec plus de prudence en 2026 et 2027, ralentissant les nouvelles mises en chantier par rapport aux deux ou trois années précédentes. Parmi les facteurs cités : un ralentissement de l'immigration au Québec, les restrictions sur les étudiants internationaux, et une pression croissante sur les coûts de construction.

Malgré ces vents contraires, la demande globale pour le développement résidentiel multi-unités dans des emplacements centraux de Québec devrait rester solide. L'analyse notait un virage vers la réhabilitation de sites existants et de terrains sous-utilisés dans des secteurs établis, créant une nouvelle phase d'investissement immobilier multirésidentiel dans la ville. Le marché immobilier de Québec est décrit comme de plus en plus attrayant pour les investisseurs institutionnels et les capitaux de fonds de pension, attirés par des rendements stables dans un marché qui combine une demande d'ancrage universitaire et la stabilité de l'emploi dans le secteur public.

Les quartiers à connaître

Limoilou — Le quartier le plus constamment recommandé pour le rapport qualité-prix. L'arrondissement La Cité-Limoilou affiche un taux de locataires de 65 % et des loyers de base SCHL 2023 d'environ 950 $/mois pour un 3½ — inférieurs à la moyenne de la ville et aux quartiers comparables de Montcalm ou Saint-Jean-Baptiste. Offre une meilleure valeur par dollar que la plupart des secteurs centraux.

Saint-Roch — Le pôle tech et créatif de Québec. La rue Saint-Joseph Est concentre restaurants, galeries et la Gare du Palais (Via Rail). Conversions de lofts, bâtiments patrimoniaux, prix au-dessus de la moyenne pour la Basse-Ville (1 050 $ à 1 400 $/mois pour les 1 chambre). Idéal pour les travailleurs tech et les professionnels créatifs du centre-ville.

Sainte-Foy / corridor ULaval — La zone de demande institutionnelle éducative. Cégep de Sainte-Foy, Champlain Saint-Lawrence et ULaval à moins de 2 km. Les 205 unités UTILE existantes et 235 autres prévues à l'automne 2026 sont l'option la plus abordable ici. Marché privé : 1 chambres généralement 1 100 à 1 500 $/mois.

Saint-Jean-Baptiste — Quartier bohème historique de la Haute-Ville, adjacent au Vieux-Québec. Vie commerciale sur la rue Saint-Jean, appartements patrimoniaux avec caractère, prix au-dessus de la moyenne (1 100 à 1 600 $/mois pour les 2 chambres). Offre limitée, demande constante.

Ce que l'écart entre logements occupés et inoccupés signifie vraiment

L'écart de 268 $/mois entre ce que paient les locataires en place (1 220 $) et ce que paient les nouveaux locataires (1 488 $) est le chiffre le plus pratiquement important du marché locatif de Québec. Il signifie que quiconque est dans son appartement depuis 3 à 5 ans paie significativement en dessous du marché — ce qui crée des incitations rationnelles à ne pas déménager. La faible rotation qui en résulte restreint encore l'offre disponible, perpétuant le cycle.

Pour les locataires qui doivent trouver un nouveau logement, le marché réel est la moyenne des logements inoccupés à 1 488 $ — pas le chiffre phare de 1 232 $. Budgétez en conséquence.

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Sources : Données marché locatif Ville de Québec 2025 ; SCHL Rapport sur le marché locatif 2025 ; FRAPRU, décembre 2025 ; Le Soleil, janvier 2026 (Medway boulevard Laurier) ; RENX, mai 2026 (analyse marché Québec) ; UTILE utile.org ; Radio-Canada Québec, décembre 2025. Compilé par Rentack, juillet 2026.