Rivière-du-Loup a longtemps été le symbole de la crise du logement dans le Bas-Saint-Laurent. Ces dernières années, la ville carrefour du fleuve — à mi-chemin entre Québec et le Nouveau-Brunswick, croisant routes, autoroutes et services régionaux — a vu ses loyers grimper à un rythme alarmant pendant que ses taux d'inoccupation frôlaient le zéro. Mais quelque chose a changé depuis 2024 : la ville a mis en branle un des programmes de construction de logements abordables les plus ambitieux de toute la région de l'Est-du-Québec. Rentack fait le point.
Les chiffres clés du marché locatif louperivois
Le portrait en chiffres vérifiés de la SCHL et de Radio-Canada, couvrant la période 2020–2025 :
2020 | 608 $/mois | 1,8 % taux d'inoccupation
2022 | 667 $/mois | 0,5 % taux d'inoccupation
2023 | 737 $/mois | 0,7 % taux d'inoccupation
2024 | 832 $/mois | 0,2 % taux d'inoccupation
2025 | 862 $/mois | 0,8 % taux d'inoccupation
La progression parle d'elle-même : en cinq ans, le loyer moyen à Rivière-du-Loup a augmenté de 42 % — passant de 608 $ à 862 $ par mois. L'année 2022-2023 a été particulièrement difficile, avec une hausse annuelle de 10,4 % qui a fait mal aux ménages locataires dont les revenus n'augmentaient pas au même rythme.
Le taux d'inoccupation, qui avait touché un creux historique de 0,2 % en octobre 2024 — soit pratiquement zéro logement disponible sur l'ensemble du parc locatif —, a légèrement remonté à 0,8 % en 2025. C'est une amélioration bienvenue, mais à 0,8 %, le marché reste officiellement en pénurie importante : on considère généralement qu'un taux d'inoccupation sous 1 % correspond à une pénurie sévère.
La différence entre le loyer d'un logement occupé (862 $) et celui d'un logement nouvellement mis sur le marché est particulièrement frappante. Les données SCHL pour la région montrent un écart d'environ 200 $ par mois entre ces deux catégories — ce qui signifie que les locataires qui quittent leur logement pour en trouver un autre à Rivière-du-Loup se retrouvent à payer près de 200 $ de plus par mois pour un équivalent.
Ce qui explique la tension locative à Rivière-du-Loup
Rivière-du-Loup n'est pas une ville en déclin — c'est précisément le contraire qui explique la pression sur son marché locatif. La ville est le carrefour logistique incontournable de l'Est-du-Québec : l'autoroute 20 y croise la route qui mène au Nouveau-Brunswick, le traversier vers Saint-Siméon (Charlevoix) y prend son départ, et la ville concentre des services régionaux pour toute la région des Basques, de Rivière-du-Loup et du Témiscouata.
Cette position a attiré des travailleurs, des familles et des institutions. Le Centre hospitalier régional du Grand-Portage, les établissements d'enseignement, les services gouvernementaux et un tissu commercial dynamique maintiennent une demande locative constante. Et comme dans beaucoup de villes régionales québécoises, la construction locative privée n'a pas suivi le rythme de cette demande pendant des années.
Le résultat : des locataires en place qui ne bougent plus — car déménager signifie payer 200 $ de plus par mois — et des nouveaux arrivants qui peinent à trouver quoi que ce soit. L'Office régional d'habitation a documenté des cas de familles restant des mois en liste d'attente pour des logements à loyer modique.
Les projets de construction : un pipeline sans précédent pour Rivière-du-Loup
C'est ici que la situation de Rivière-du-Loup devient plus encourageante. Depuis 2023, la ville a été le théâtre d'une série d'annonces de construction de logements abordables dont le cumul est impressionnant.
Le Complexe Fraser — C4 Immobilier (78 à 81 logements)
Le projet phare de la réponse louperivoise à la crise du logement. C4 Immobilier, promoteur local, a obtenu le feu vert pour construire 78 à 81 logements abordables à l'angle des rues Fraser et Hôtel-de-Ville, à l'entrée ouest de la ville. Le projet représente un investissement de 20 à 22 millions de dollars, dont 13,4 millions en contributions gouvernementales via le Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ) et un financement fédéral conjoint.
La Ville de Rivière-du-Loup a joué un rôle clé : elle a cédé un terrain d'une valeur de 956 000 $ et offert un crédit de taxes pouvant s'étendre jusqu'à 35 ans. Le bâtiment de 4 étages comprendra 16 studios, 50 appartements de 3½ et 15 unités de 4½ et plus. Les loyers prévus lors de l'annonce : 536 $/mois pour un studio, 647 $ pour un 3½ et 817 $ pour un 4½ — soit des loyers bien inférieurs aux prix du marché courant.
La mise en chantier était prévue à l'automne 2024, pour une livraison en 2025.
Han-Logement — 24 logements pour personnes avec handicaps
L'organisme Han-Logement, spécialisé dans le logement adapté, a construit 24 appartements à Rivière-du-Loup sur la rue Gilles, destinés à des personnes vivant avec des handicaps physiques ou intellectuels. Ce projet, le premier d'une série que Han-Logement déploie dans l'Est-du-Québec, avait été livré avant l'été 2025. Une deuxième phase de 16 logements supplémentaires était à l'étude.
La Résidence Doris Dickner — 9 logements pour personnes autistes
Un projet plus modeste mais tout aussi significatif : la transformation de l'ancien presbytère du quartier Saint-François en Résidence Doris Dickner, qui accueille 9 personnes atteintes du spectre de l'autisme dans des chambres adaptées. La construction avait débuté au début 2024, financée à hauteur de 2,9 millions par Ottawa et 2 millions par Québec (dont 1,2 million de la SHQ).
Logements étudiants du CSS Kamouraska-Rivière-du-Loup — 31 unités pour 100 étudiants
Le Centre de services scolaire de Kamouraska–Rivière-du-Loup a pris une initiative inhabituelle : après avoir observé que des étudiants annulaient leurs inscriptions faute de logement, le CSS a vendu un terrain à l'organisme Logements Populaires du Bas-Saint-Laurent pour y construire 31 unités pouvant accueillir jusqu'à 100 étudiants. Ces logements, situés à 300 m de marche du centre de formation professionnelle, 800 m du cégep et 400 m de la rue commerciale, seront gérés dans le cadre d'une entente de 25 ans avec le CSS et le Cégep.
La conversion du monastère des sœurs Clarisses — 55 logements
Un projet de reconversion patrimoniale : le monastère des sœurs Clarisses, un bâtiment historique de la ville, devait être transformé en 55 logements résidentiels. Ce type de conversion, qui préserve le patrimoine bâti tout en créant de nouveaux logements, est particulièrement apprécié dans les villes à caractère historique comme Rivière-du-Loup.
Le total : jusqu'à 242 logements d'ici fin 2025
Selon la compilation effectuée par la station CIEL 103, si tous les projets se réalisaient comme prévu, Rivière-du-Loup aurait bénéficié de jusqu'à 242 nouvelles unités d'ici la fin du premier mandat de l'administration Bastille. C'est un apport considérable pour une ville dont le parc locatif total est de quelques milliers d'unités seulement.
Le maire Mario Bastille a exprimé l'espoir que ces projets permettront de « renouer avec un taux d'inoccupation plus acceptable ». La légère amélioration à 0,8 % observée en 2025 semble confirmer que l'arrivée de ces nouvelles unités commence à faire son effet.
Les quartiers où chercher un logement à Rivière-du-Loup
Pour les locataires qui cherchent activement, voici les secteurs à surveiller :
Centre-ville (rue Richelieu et environs) — Le cœur historique de la ville, avec la plus haute densité de logements locatifs existants. Accès à pied à la plupart des services. Les logements dans ce secteur se louent rapidement.
Entrée ouest (secteur Fraser) — C'est dans ce secteur que le nouveau Complexe Fraser est en construction. Il s'agit également d'un secteur résidentiel établi avec des duplex et des triplex existants. La proximité du nouveau complexe pourrait créer une légère détente locale à mesure que de nouvelles unités arrivent.
Saint-Hubert et quartiers nord — Secteurs résidentiels plus calmes avec des logements souvent un peu moins chers que le centre-ville. Accès en voiture recommandé.
Saint-Antonin et Saint-Hubert (municipalités limitrophes) — À 10-15 minutes de Rivière-du-Loup, ces municipalités offrent parfois des loyers inférieurs. Un compromis viable pour les locataires qui ont un véhicule.
Ce que ça signifie pour les locataires et les propriétaires
Pour les locataires : Le marché reste tendu en 2026, mais la situation s'améliore progressivement. Si vous cherchez un logement à Rivière-du-Loup, commencez votre recherche 2 à 3 mois avant la date souhaitée d'emménagement. Le 1er juillet reste le moment de plus forte rotation, mais les logements se louent toute l'année. Les nouveaux logements abordables du Complexe Fraser et des projets apparentés peuvent représenter une option intéressante si votre revenu y est admissible.
Pour les propriétaires : Avec un taux d'inoccupation qui remonte lentement grâce aux nouvelles constructions, la concurrence augmente légèrement pour les logements du marché privé. L'avantage reste aux propriétaires qui offrent des logements bien entretenus, bien situés et à des loyers raisonnables. Les logements dans les secteurs proches des nouveaux développements bénéficieront d'une visibilité accrue.
Pour les investisseurs : La ville a démontré une volonté politique claire de soutenir la construction résidentielle — terrains cédés, crédits de taxes, partenariats avec les promoteurs. Les secteurs en développement autour de l'entrée ouest de la ville offrent des perspectives intéressantes.
Données principales : SCHL Rapport sur le marché locatif 2024 et 2025 ; Radio-Canada Bas-Saint-Laurent ; Infodimanche ; CIEL 103 Rivière-du-Loup ; CSS Kamouraska–Rivière-du-Loup. Compilé par Rentack, juillet 2026.
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