Saguenay occupe une position paradoxale dans le panorama des marchés locatifs québécois de 2025-2026. Alors que la plupart des régions métropolitaines du Québec voyaient leur taux d'inoccupation augmenter grâce à de nouvelles constructions, Saguenay est la seule région métropolitaine de recensement (RMR) du Québec dont le taux d'inoccupation a baissé en 2025. Dans le même temps, ses loyers ont bondi de 11 % — la deuxième hausse annuelle la plus forte des RMR québécoises après Trois-Rivières. Rentack analyse cette situation complexe et documente les projets qui tentent d'y répondre.
Les données qui définissent le marché saguenéen
Données SCHL, compilées par Le Réveil Saguenay, le FRAPRU et Radio-Canada :
2023 : loyer moyen ~750 $/mois — taux d'inoccupation 1,3 % — hausse +8,6 % 2024 : loyer moyen 846 $/mois — taux d'inoccupation 1,6 % 2025 : loyer moyen 941 $/mois — taux d'inoccupation 1,3 % — hausse +11 %
La hausse de 11 %, équivalente à 95 $ de plus par mois, est la deuxième plus forte augmentation parmi toutes les régions métropolitaines du Québec en 2025, selon le FRAPRU.
La baisse du taux d'inoccupation de 1,6 % à 1,3 % en 2025 est la seule baisse enregistrée parmi les RMR québécoises cette année-là — alors que Montréal, Québec, Gatineau et Sherbrooke voyaient leurs taux monter. Cette double réalité — moins de logements disponibles ET des loyers qui montent plus vite — définit la crise saguenéenne.
Par type de logement (données SCHL 2025 rapportées par Le Réveil) :
- 3½ : 762 $/mois (+15 % — la plus forte hausse par type à Saguenay)
- 4½ : 985 $/mois (+12 %)
- 5½ : 1 054 $/mois (+7 %)
La hausse de 15 % pour les 3½ est particulièrement frappante — les petits logements, les plus demandés par les étudiants et les personnes seules, sont ceux dont le prix a augmenté le plus rapidement.
Arrondissement par arrondissement : des réalités très différentes
Saguenay est composée de trois anciens centres urbains fusionnés en 2002 (Chicoutimi, Jonquière, La Baie) dont les marchés locatifs sont très différents.
Chicoutimi : Chicoutimi-Nord à 0 %
Chicoutimi est l'arrondissement central et le plus populeux. La situation la plus critique se trouve dans le secteur Chicoutimi-Nord, où le taux d'inoccupation est de 0 % en 2025 — soit aucun logement disponible à la location dans ce secteur au moment de l'enquête SCHL. C'est un signal d'alarme extrême que la coordonnatrice de Loge m'entraide, Sonie Côté, a qualifié de préoccupant dans les médias régionaux.
Le centre-ville de Chicoutimi concentre la majorité des logements locatifs dans des immeubles anciens, certains rénovés, autour du boulevard du Royaume et du Vieux-Port.
Jonquière : de 2,5% à 1,6% en un an
L'arrondissement industriel, proche de l'aluminerie Rio Tinto, a connu une dégradation significative de son marché locatif. Le taux d'inoccupation à Jonquière est passé de 2,5 % à 1,6 % entre 2024 et 2025 — une baisse notable dans un contexte provincial d'amélioration. Les travailleurs de Rio Tinto et de la foresterie qui s'établissent à Jonquière exercent une pression constante sur un parc qui ne s'est pas suffisamment renouvelé.
La Baie : 0,7% — et pourtant un projet de 350 logements en cours
L'arrondissement le plus à l'est, directement sur la rivière Saguenay avec accès au fjord, affiche un taux d'inoccupation de 0,7 % — légèrement moins critique que Chicoutimi-Nord mais toujours en pénurie significative.
C'est pourtant à La Baie que se trouve le projet immobilier le plus ambitieux de tout le Saguenay en cours en 2026.
Les projets : de l'abordable au haut de gamme
Développement Horizon — 350 logements à La Baie (en cours)
Le projet le plus ambitieux et le plus visible. Développement Horizon, porté par trois promoteurs incluant Hugues Dresdell, a obtenu ses permis de construction pour un projet immobilier de 350 logements accessible depuis la rue des Frênes, dans le secteur de Bagotville à La Baie.
Le projet, évalué à 80 millions de dollars, prévoit la construction de plusieurs bâtiments avec espaces verts en bordure de rue et vue sur la baie des Ha! Ha! Les deux premiers bâtiments de 20 logements chacun devaient être construits à l'été 2024 et habités avant l'hiver. Le développement se poursuit par phases pour atteindre les 350 logements à terme.
Ce n'est pas un projet de logements abordables au sens strict — les loyers reflèteront le caractère des nouvelles constructions dans un secteur recherché pour sa vue et sa qualité de vie. Mais 350 logements supplémentaires à La Baie constituent un apport considérable dans un secteur où la vacance est à 0,7 %.
Les Îlots du Royaume — 24 logements modulaires abordables à La Baie (livraison 2025)
En octobre 2024, la Ville de Saguenay, le gouvernement du Québec et l'OMH de Saguenay ont annoncé la construction d'un immeuble de 24 logements abordables dans le secteur de Bagotville à La Baie, sur la rue Saint-Marc — à l'emplacement de l'ancien pavillon communautaire Saint-Marc détruit par un incendie en 2017.
Le projet Les Îlots du Royaume, réalisé par Les Industries Bonneville en construction modulaire, représentait un investissement de 8,5 millions de dollars dont 6 millions de la SHQ, 1,6 million de la Ville de Saguenay (terrain + infrastructure + crédit de taxes + contribution financière) et 600 000 $ de l'OMH. Les premiers locataires devaient emménager en avril 2025.
La particularité de ce projet : la construction entièrement modulaire, avec les murs montés en quelques jours sur un chantier préparé. Cette approche permet de livrer des logements en quelques mois plutôt que quelques années.
Groupe JCO — Le Trefflé (Jonquière) et d'autres projets
Le Groupe JCO (Jérémi Foucault et Jean-Daniel Tremblay) développe deux projets totalisant 16 millions d'investissements à Chicoutimi et Jonquière, ajoutant une cinquantaine de logements haut de gamme au marché.
Le Trefflé (Jonquière), situé aux abords de la Rivière-aux-Sables, proposait 24 logements de type 2½, 3½ et 4½ à partir de 1 250 $/mois pour une livraison au 1er juillet 2025. L'investissement est de 6,25 millions de dollars. Ces logements ciblent les retraités qui ont vendu leur maison mais ne sont pas prêts pour une résidence privée pour aînés — un segment de marché sous-servi.
L'entreprise avait réalisé deux projets antérieurs sur les rues Jacques-Cartier et Racine (Chicoutimi), complétés en 2024.
Unitaînés Jonquière — 100 logements pour aînés (annonce 2025-2026)
Radio-Canada rapportait en mai 2026 que la centaine de logements du projet Unitaînés à Jonquière devrait être disponible « d'ici l'année prochaine » — soit en 2027. Ce projet, portant sur des logements pour aînés à revenu modeste, s'inscrit dans la démarche nationale de Mission Unitaînés qui a déjà livré plusieurs projets similaires au Québec.
Habitations Saint-Joachim (Chicoutimi) — Logements sociaux à 675$/mois tout inclus
Dans le secteur de Chicoutimi, les Habitations Saint-Joachim proposent des logements sociaux à 675 $/mois électricité comprise — l'un des prix les plus bas du marché local pour un logement géré. Ces unités font partie du parc de l'OMH de Saguenay et s'adressent aux ménages à faible revenu.
La liste d'attente de l'OMH : 500 ménages
L'indicateur le plus brutal de la crise saguenéenne est peut-être celui-ci : au 1er juillet 2026, la liste d'attente de l'OMH de Saguenay comptait 500 ménages en attente d'un logement à prix modique — le même nombre qu'un an auparavant. Malgré toutes les annonces et les constructions, la liste ne se résorbe pas.
Adam Boivin, directeur général adjoint de l'OMH de Saguenay, confirmait que l'organisation a comme objectif de construire 50 logements par année — un rythme insuffisant pour absorber les 500 ménages sur liste d'attente. À ce rythme, un ménage pourrait attendre 10 ans.
L'UQAC et la demande étudiante : un facteur structural
L'Université du Québec à Chicoutimi (UQAC) est un acteur central dans la dynamique locative saguenéenne. Avec ses programmes variés (informatique, sciences de la gestion, éducation, arts), l'université attire des milliers d'étudiants dont la grande majorité se loge sur le marché privé.
Le Cégep de Jonquière — l'un des plus grands cégeps du Québec hors Montréal — génère une demande complémentaire dans l'arrondissement Jonquière.
Pour les étudiants qui arrivent à Saguenay en 2026 : cherchez votre logement en janvier-février pour juillet. Le secteur autour de l'UQAC à Chicoutimi est le plus compétitif. Jonquière offre des options légèrement moins chères avec accès au Cégep.
Pour les propriétaires saguenéens
Saguenay est la seule RMR québécoise où la vacance a baissé en 2025. Un parc bien géré dans cette ville bénéficiera de la demande structurellement élevée des étudiants de l'UQAC et du Cégep, des travailleurs de Rio Tinto Alcan et des industries forestières, et des professionnels de la santé.
Avec Chicoutimi-Nord à 0 % et La Baie à 0,7 %, même dans l'arrondissement le moins tendu (Jonquière à 1,6 %), le marché reste favorable aux propriétaires. Affichez gratuitement sur dashboard.rentack.com.
Données : SCHL Rapport sur le marché locatif 2024 et 2025 ; Le Réveil Saguenay, décembre 2025 ; Radio-Canada Saguenay–SLSJ, 2024-2026 ; FRAPRU compilation 2025 ; Loge m'entraide Saguenay ; Informeaffaires.com, janvier 2025. Compilé par Rentack, juillet 2026.
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