Marché locatif à Sherbrooke en 2026 : ville universitaire, capitale des Cantons-de-l'Est et surprise du palmarès des loyers au Québec
Si vous demandiez à la plupart des Québécois quelle ville a des loyers plus élevés — Québec ou Sherbrooke — la plupart se tromperaient. En 2025, le loyer moyen de Sherbrooke à 1 432 $/mois dépassait celui de Québec de 200 $ et se classait au troisième rang provincial derrière Gatineau (1 420 $) et Laval (1 347 $). Pour une ville de 175 000 habitants dans les Cantons-de-l'Est, sans océan, sans fjord et sans forteresse coloniale, c'est un chiffre frappant.
L'explication est structurelle : une université avec 31 000+ étudiants, un centre hospitalier universitaire qui génère une demande constante de professionnels de la santé, et un parc locatif plus petit par rapport à cette demande que dans toute autre ville québécoise de taille comparable.
Les chiffres
Données SCHL pour la RMR de Sherbrooke, 2025 :
Loyer moyen : 1 432 $/mois (+9,3 % par rapport à 2024) Taux d'inoccupation : 2,7 % Loyer par taille : 3½ environ 1 100 $ à 1 250 $ ; 4½ environ 1 300 $ à 1 550 $
La hausse de 9,3 % en 2025 est la troisième plus élevée de toute RMR québécoise, derrière Trois-Rivières (+15,2 %) et Drummondville (+13,6 %). Pourtant, la moyenne absolue de Sherbrooke est plus élevée que ces deux villes malgré des hausses en pourcentage inférieures — signe que Sherbrooke partait d'une base plus haute.
La valeur des propriétés à Sherbrooke a augmenté d'environ 48 % entre 2020 et 2025, avec les gains les plus forts en 2021-2022 et une appréciation annuelle plus stable de 3 à 5 % depuis. Les marchés locatif et propriétaire ont évolué en parallèle.
Ce qui génère la demande locative sherbrookoise
L'Université de Sherbrooke est le principal moteur. Avec 31 000+ étudiants et un programme coopératif qui envoie des milliers d'étudiants en stage chaque session — et les ramène — l'UdeS crée une demande locative qui ne suit pas un cycle standard de septembre seulement. Les étudiants tournent dans et hors des appartements tout au long de l'année au rythme des stages. Ce schéma inhabituel maintient la demande élevée en toutes saisons.
Bishop's University, bien que plus petite (~3 000 étudiants), ajoute une demande anglophone en provenance de tout le Québec et des provinces de l'Atlantique dans le secteur Lennoxville de Sherbrooke.
Le complexe hospitalier CHUS (Centre hospitalier universitaire de Sherbrooke) au campus Fleurimont emploie des milliers de travailleurs de la santé et forme des résidents en médecine, ajoutant une couche de demande professionnelle par-dessus la base étudiante.
L'effet d'attraction des Cantons-de-l'Est. Sherbrooke est la seule ville à services complets des Cantons-de-l'Est — Orford, Bromont, Magog, Sutton et la région Memphrémagog orientent tous leurs résidents vers Sherbrooke pour les services spécialisés, l'emploi et les commodités urbaines. La croissance de la région comme destination touristique et de résidences secondaires depuis 2020 a déversé une demande supplémentaire dans le marché locatif urbain.
Guide pratique des six arrondissements de Sherbrooke
Sherbrooke est organisée en six arrondissements aux marchés locatifs genuinement distincts.
Mont-Bellevue — L'arrondissement universitaire. Le campus principal de l'UdeS y est ancré. Le plus dense en étudiants, le plus fort taux de rotation, la demande la plus forte en août-septembre. Ne cherchez pas en juillet si vous n'avez pas commencé en février.
Jacques-Cartier — Le centre-ville de Sherbrooke. Rue King, rue Wellington, cœur commercial. Mélange d'anciens immeubles commerciaux avec des logements à l'étage et d'immeubles d'appartements d'époques variées. Style de vie urbain et piéton. Généralement le secteur locatif le plus cher de Sherbrooke.
Fleurimont — Emplacement du campus CHUS et du Cégep de Sherbrooke. Forte demande de professionnels de la santé. Plus résidentiel et familial que le centre-ville. Le campus Fleurimont de l'UdeS (faculté de médecine) ajoute une deuxième source de demande étudiante.
Rock Forest / Saint-Élie — Secteur sud-ouest, plus suburbain. Plus faible densité, davantage d'habitations unifamiliales, quelques logements locatifs. Prix inférieurs aux secteurs centraux. Dépend de la voiture.
Brompton — Est industriel, résidentiel. Héritage ouvrier. Quelques logements locatifs abordables rares à trouver ailleurs à Sherbrooke.
Lennoxville — L'arrondissement de Bishop's University. Communauté petite et bilingue. Demande locative anglophone des étudiants et professeurs de Bishop's. Stock limité.
L'angle investissement
Le prix médian des maisons à Sherbrooke se situe autour de 385 000 $, avec les condos médians près de 255 000 $ — parmi les marchés urbains les plus accessibles du Québec. Une mise de fonds conventionnelle de 20 % sur un duplex pourrait nécessiter 70 000 à 90 000 $ plutôt que les 150 000 $+ requis à Montréal ou Gatineau. Un point d'entrée plus bas, combiné à la demande universitaire et à un taux d'inoccupation de 2,7 % qui maintient une occupation constante, rend Sherbrooke régulièrement attrayant pour les petits propriétaires.
Le schéma de rotation des stages de l'UdeS signifie aussi que les propriétaires peuvent parfois louer sur des cycles de quatre mois s'ils le souhaitent — bien que la plupart optent pour des baux standards de 12 mois et bénéficient des étudiants peu mobiles sur plusieurs années que les programmes universitaires longs de l'UdeS tendent à produire.
La question d'abordabilité
Malgré des loyers inférieurs à Montréal ou Gatineau, l'abordabilité est réellement mise à rude épreuve pour les Sherbrookois à faibles revenus. Les loyers moyens de 2025 à 1 432 $/mois requièrent un revenu annuel d'environ 57 280 $ pour rester sous le seuil de 30 %. Pour la population étudiante, les travailleurs culturels et les employés du secteur des services, le stress lié au coût du logement est répandu même sans les manchettes de niveau montréalais.
La réponse du côté de l'offre a été limitée. Contrairement à Rimouski ou Rivière-du-Loup, Sherbrooke n'a pas connu la même vague d'annonces de logements abordables institutionnels. La prévision 2025 de l'APCHQ notait Sherbrooke comme l'une des villes où la demande de nouvelles unités locatives était « écrasante » — mais les achèvements n'ont pas corroboré cette caractérisation.
Conseils pratiques pour 2026
Pour les étudiants de l'UdeS : Connaissez votre calendrier de stages avant de signer. Si vous commencez un stage de quatre mois en janvier, vous devez décider en octobre si vous sous-louez ou maintenez votre bail pendant le placement. Beaucoup d'étudiants sous-estiment la complexité de gérer le logement autour des cycles coopératifs.
Pour les professionnels de la santé au CHUS : L'arrondissement Fleurimont vous place le plus près de l'hôpital, mais Jacques-Cartier en centre-ville et Mont-Bellevue offrent tous deux de bonnes connexions de transport en commun au campus CHUS. La taille de Sherbrooke rend les navettes inter-arrondissements pratiques.
Pour les familles : Rock Forest/Saint-Élie offre le plus d'espace par dollar à Sherbrooke, avec accès à des écoles et des parcs que les arrondissements centraux plus denses ne peuvent pas égaler. Dépend de la voiture mais genuinement plus abordable pour une superficie comparable.
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Sources : SCHL Rapport sur le marché locatif 2025 ; FRAPRU, décembre 2025 ; LendCity Mortgages, analyse immobilière Sherbrooke, juillet 2026 ; prévisions mises en chantier APCHQ 2025 ; La Tribune Sherbrooke 2025 ; données institutionnelles Université de Sherbrooke. Compilé par Rentack, juillet 2026.
