Si vous hésitez entre deux villes du Québec, l'écart n'a plus rien de symbolique. Un locataire d'un 4½ à Gatineau paie environ 5 900 $ de plus par année pour son loyer et sa passe d'autobus que le même locataire à Saguenay. Montréal se situe à environ 4 600 $ au-dessus de Saguenay, et Québec à environ 3 700 $.
Nous avons rassemblé les données les plus récentes de la SCHL, de Statistique Canada, de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), des sociétés de transport de chaque ville et du gouvernement du Québec. Puis nous avons calculé des comparaisons que vous ne trouverez pas ailleurs : le revenu nécessaire pour se loger sans se serrer la ceinture, le nombre d'heures au salaire minimum qu'exige un mois de loyer et le nombre d'années de loyer qu'il faut pour payer une maison.
En bref
- La plus chère : Gatineau, portée par les salaires de la région d'Ottawa et le loyer moyen le plus élevé de toutes les régions métropolitaines du Québec (1 451 $ pour un 4½).
- La plus abordable : Saguenay, avec les loyers (986 $) et les prix des maisons (environ 350 000 $) les plus bas des six.
- Le meilleur rapport qualité-prix en grande ville : Québec, où le loyer est environ 70 $ par mois moins cher qu'à Montréal et la passe mensuelle coûte 7,50 $ de moins.
- Celle à surveiller : Sherbrooke. Elle reste abordable, mais les loyers demandés y ont grimpé de 5,7 % en un an, alors qu'ils ont reculé de 5,2 % à Montréal.
1. Le loyer : la plus grosse dépense du budget
Les chiffres ci-dessous proviennent de l'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL d'octobre 2025, le recensement officiel le plus récent des appartements locatifs d'initiative privée. Un logement de 2 chambres correspond à un 4½, et un logement de 1 chambre à un 3½.
Loyer moyen par ville, de la plus chère à la moins chère (4½ · 3½ · tous les logements · taux d'inoccupation) :
- Gatineau : 1 451 $ · 1 362 $ · 1 415 $ · 3,8 % d'inoccupation
- Montréal : 1 346 $ · 1 131 $ · 1 291 $ · 2,9 % d'inoccupation
- Québec : 1 276 $ · 1 107 $ · 1 226 $ · 2,4 % d'inoccupation
- Sherbrooke : 1 062 $ · 905 $ · 1 090 $ · 2,7 % d'inoccupation
- Trois-Rivières : 1 017 $ · 828 $ · 983 $ · 2,7 % d'inoccupation
- Saguenay : 986 $ · 762 $ · 935 $ · 1,3 % d'inoccupation
- Ensemble du Québec : 1 272 $ · 1 094 $ · 1 232 $ · 2,9 % d'inoccupation
Source : SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025.
Deux réalités que les moyennes cachent :
Le loyer qu'on vous proposera sera plus élevé. Les moyennes de la SCHL incluent les locataires de longue date, dont les hausses sont encadrées par le TAL depuis des années. Les logements vacants, les seuls que vous pouvez louer, coûtent plus cher. Sur l'île de Montréal, les logements inoccupés affichaient en moyenne 1 573 $, contre 1 275 $ pour les logements occupés. À Québec, c'était 1 488 $ contre 1 220 $. Les données d'annonces de Statistique Canada vont dans le même sens : le loyer demandé moyen pour un 4½ dans la région de Montréal atteignait 1 900 $ au début de 2026, soit environ 550 $ de plus que la moyenne de la SCHL.
Plus de logements vacants ne veut pas dire plus de logements abordables. Le taux d'inoccupation a augmenté presque partout en 2025, mais surtout dans les immeubles neufs et chers. À l'échelle du Québec, le quart des logements les moins chers affichait un taux d'inoccupation de seulement 1,3 %, contre 4,7 % pour le quart le plus cher. Autrement dit : avec un budget serré, le marché reste serré.
Les loyers ont bondi partout l'an dernier : +15,2 % à Trois-Rivières, +11,2 % à Saguenay, +10,5 % à Montréal, +9,7 % à Québec, +9,3 % à Sherbrooke et +6,8 % à Gatineau (loyer moyen, d'octobre 2024 à octobre 2025). Vous voulez savoir quelle hausse est permise sur votre bail? Consultez notre article sur le nouveau calcul du TAL pour 2026.
2. Où s'en vont les loyers en 2026
Les données d'annonces les plus récentes pointent dans deux directions. Au deuxième trimestre de 2026, le loyer demandé pour un 4½ a reculé de 5,2 % à Montréal sur un an, grâce à un nombre record de mises en chantier locatives et au ralentissement de l'immigration. À Sherbrooke, il a grimpé de 5,7 %, l'une des plus fortes hausses au Canada. Rentals.ca classe d'ailleurs Québec parmi les grands marchés locatifs les plus abordables du pays, avec un loyer demandé moyen de 1 518 $ en juillet 2026.
Sur une plus longue période, le constat frappe encore plus. Depuis 2019, le loyer demandé pour un 4½ a augmenté d'environ 68 % à Montréal et de 89 % à Sherbrooke, et il a pratiquement doublé à Drummondville. Les villes moyennes ne sont plus les aubaines d'avant la pandémie.
3. Se déplacer : la passe mensuelle
Passe mensuelle adulte régulière, 2026 :
- Montréal (STM, zone A) : 110,00 $
- Gatineau (STO) : 106,50 $
- Québec (RTC) : 102,50 $
- Sherbrooke (STS) : 92,00 $
- Saguenay (STS) : 83,50 $
- Trois-Rivières (STTR) : 81,00 $
Si vous habitez Laval ou Longueuil et travaillez à Montréal, prévoyez 170 $ pour une passe zone AB. À Québec, la passe Métropolitain, valide aussi à Lévis, coûte 115 $. À Gatineau, les automobilistes paient en plus une taxe de 90 $ sur l'immatriculation en 2026 pour financer la STO.
4. Loyer + transport : le budget de base
En additionnant le loyer moyen d'un 4½ et une passe mensuelle, on obtient une base de comparaison simple pour un ménage sans voiture :
- Gatineau : 1 558 $ par mois, 18 690 $ par année (+5 856 $ par rapport à Saguenay)
- Montréal : 1 456 $ par mois, 17 472 $ par année (+4 638 $)
- Québec : 1 379 $ par mois, 16 542 $ par année (+3 708 $)
- Sherbrooke : 1 154 $ par mois, 13 848 $ par année (+1 014 $)
- Trois-Rivières : 1 098 $ par mois, 13 176 $ par année (+342 $)
- Saguenay : 1 070 $ par mois, 12 834 $ par année (point de référence)
Calcul Rentack à partir du loyer moyen d'un 4½ (SCHL, oct. 2025) et des tarifs de transport 2026.
5. Le revenu nécessaire pour se loger
Selon la règle d'abordabilité reconnue, le logement ne devrait pas dépasser 30 % du revenu brut. Voici ce que cela représente pour un 4½ au loyer moyen, et combien d'heures au salaire minimum (16,60 $/h depuis le 1er mai 2026) il faut pour payer un mois de loyer :
- Gatineau : revenu de 58 040 $ nécessaire · 87 heures au salaire minimum par mois de loyer
- Montréal : 53 840 $ · 81 heures
- Québec : 51 040 $ · 77 heures
- Sherbrooke : 42 480 $ · 64 heures
- Trois-Rivières : 40 680 $ · 61 heures
- Saguenay : 39 440 $ · 59 heures
Un emploi à temps plein au salaire minimum (40 heures par semaine) rapporte environ 34 500 $ par année avant impôt, sous le seuil d'abordabilité dans toutes les villes de la liste. À Saguenay, l'écart est d'environ 5 000 $; à Gatineau, il dépasse 23 000 $. Et ces chiffres reposent sur les loyers moyens : aux loyers demandés dans les annonces, le revenu nécessaire est plus élevé.
6. Acheter plutôt que louer : le prix médian des maisons
Prix médian d'une unifamiliale, dernière période publiée, et nombre d'années de loyer moyen d'un 4½ qu'il représente :
- Montréal (RMR) : 645 000 $ (T2 2026) · 40 années de loyer
- Gatineau (RMR) : 523 500 $ (T2 2026) · 30 années
- Sherbrooke (RMR) : 460 750 $ (2025) · 36 années
- Québec (agglomération) : 460 000 $ (août 2026) · 30 années
- Trois-Rivières (RMR) : 389 000 $ (T4 2025) · 32 années
- Saguenay (RMR) : 350 000 $ (T3 2025) · 30 années
Source : APCIQ, par le système Centris.
Montréal fait bande à part : une maison y vaut environ 40 années de loyer moyen, contre environ 30 à Québec, à Gatineau et à Saguenay. Les prix grimpent toutefois plus vite en région : au deuxième trimestre de 2026, le prix médian des unifamiliales a augmenté de 8 % à Saguenay et de 7 % à Trois-Rivières, contre 3 % à Montréal et 2 % à Gatineau.
7. Les coûts qui sont les mêmes partout
Certaines dépenses ne dépendent pas de votre code postal. Les tarifs d'Hydro-Québec sont les mêmes dans toute la province et ont augmenté de 3 % le 1er avril 2026 (environ 2,30 $ de plus par mois pour un 5½ chauffé à l'électricité). Le salaire minimum et les tarifs des garderies subventionnées sont aussi identiques d'une ville à l'autre. C'est pourquoi le loyer reste le principal facteur qui distingue le coût de la vie d'une ville québécoise à l'autre. En comparant des logements, vérifiez si le chauffage est inclus : un logement « chauffé » ou « tout inclus » peut vous éviter une facture d'hiver salée.
Quelle ville vous convient?
- Vous travaillez à Ottawa ou dans la fonction publique fédérale : Gatineau coûte plus cher que toute autre ville du Québec, mais les loyers ontariens de l'autre côté de la rivière sont encore plus élevés.
- Vous voulez les emplois et la vie culturelle d'une grande ville avec un budget plus serré : Québec offre l'essentiel de ce que propose Montréal pour environ 930 $ de moins par année en loyer et en transport.
- Vous êtes aux études ou en télétravail : Sherbrooke et Trois-Rivières allient l'énergie d'une ville universitaire à des loyers sous 1 100 $, même si ceux de Sherbrooke augmentent rapidement.
- Vous voulez acheter : Saguenay et Trois-Rivières ont les prix d'entrée les plus bas, mais la concurrence y est forte et les prix montent.
Prêt à comparer de vraies annonces? Parcourez les logements vérifiés à Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay, ou utilisez notre calculateur de loyer pour voir ce qui convient à votre budget.
FAQ
Quelle est la grande ville la moins chère du Québec en 2026?
Saguenay. Le loyer moyen d'un 4½ y est de 986 $ (SCHL, octobre 2025) et le prix médian d'une unifamiliale était d'environ 350 000 $ à la fin de 2025, les plus bas des six plus grandes régions métropolitaines du Québec.
Est-ce moins cher de vivre à Québec qu'à Montréal?
Oui, un peu. Un 4½ coûte en moyenne 1 276 $ à Québec contre 1 346 $ à Montréal, et la passe mensuelle 102,50 $ contre 110 $. L'écart est beaucoup plus grand pour l'achat : environ 460 000 $ dans l'agglomération de Québec contre 645 000 $ dans la région de Montréal.
Pourquoi Gatineau est-elle si chère?
Gatineau fait partie du marché du travail d'Ottawa-Gatineau, où les salaires fédéraux font grimper la demande de logements. Elle affiche le loyer moyen le plus élevé des régions métropolitaines du Québec (1 451 $ pour un 4½).
Quel revenu faut-il pour louer à Montréal?
Environ 53 800 $ par année pour qu'un 4½ au loyer moyen ne dépasse pas 30 % du revenu brut. Aux loyers demandés dans les annonces actuelles (environ 1 900 $), il faut plutôt autour de 76 000 $.
Les loyers baissent-ils au Québec?
À Montréal, les loyers demandés ont reculé de 5,2 % sur un an au deuxième trimestre de 2026. Les loyers payés par les locataires en place continuent toutefois d'augmenter, et à Sherbrooke, les loyers demandés sont en hausse de 5,7 %.
Sources
- SCHL – Loyer moyen selon le nombre de chambres, centres du Québec, octobre 2025
- SCHL – Taux d'inoccupation selon le quartile de loyer, Québec, octobre 2025
- FRAPRU – Analyse du rapport 2025 de la SCHL
- Statistique Canada – Statistiques trimestrielles sur les loyers, T1 2019 à T1 2025
- Statistique Canada – Statistiques trimestrielles sur les loyers, T2 2026
- Rentals.ca – Rapport national sur les loyers, août 2026
- APCIQ – Marché résidentiel québécois, T2 2026
- APCIQ – Bilan 2025, Sherbrooke, Trois-Rivières et Drummondville
- APCIQ – RMR de Québec, août 2026
- Radio-Canada – Prix des maisons à Saguenay, T3 2025
- Tarifs ARTM/STM au 1er juillet 2026 (Narcity)
- RTC – Grille des tarifs 2026
- Tarifs STO 2026 (Le Droit)
- STS Sherbrooke – Tarifs 2026
- STTR – Tarifs
- STS Saguenay – Tarifs
- Gouvernement du Québec – Salaire minimum au 1er mai 2026
- Protégez-Vous – Hausse des tarifs d'Hydro-Québec, avril 2026
