Montréal vs les villes de région : où vaut-il mieux louer au Québec en 2026 ?
Montréal fait les manchettes. La hausse de loyer de 11,9 % sur l'île en 2025. Le loyer moyen de 1 346 $ pour un deux chambres. La quasi-disparition des logements sous 1 300 $ par mois. Mais le Québec est une grande province, et certaines des histoires locatives les plus significatives de 2025 se sont jouées dans des villes à 90 minutes de Montréal — où les loyers sont nettement inférieurs et parfois même en décalage croissant avec l'île. Voici une comparaison basée sur les données réelles de ce que coûte réellement louer dans les grandes villes du Québec.
La référence : louer à Montréal en 2026
Données SCHL pour l'île de Montréal, 2025 :
2025 — Loyer moyen (toutes tailles) : 1 283 $/mois | Loyer moyen (2 chambres) : 1 346 $/mois | Hausse : +11,9 % | Inoccupation : 3,1 %
Les logements inoccupés — ceux réellement disponibles pour les nouveaux locataires — affichaient en moyenne 1 573 $/mois contre 1 275 $ pour les logements occupés. L'écart de 23 % payé par les nouveaux locataires par rapport aux locataires en place est l'un des principaux moteurs de la pression locative.
À l'intérieur de l'île, la variance est considérable. Un 3½ à Hochelaga-Maisonneuve affiche en moyenne 1 368 $/mois ; dans le Plateau-Mont-Royal, autour de 1 817 $/mois selon Narcity. NDG tourne autour de 1 688 $/mois. Rosemont est une exception — les loyers sont restés stables à 1 237 $/mois en 2025, une anomalie expliquée par un taux de roulement inhabituellement bas.
La comparaison : 9 villes, de vrais chiffres
Gatineau — Le loyer moyen le plus élevé du Québec
2025 — Loyer moyen : 1 420 $/mois | Hausse : +6,8 % | Inoccupation : 3,8 %
Gatineau est en réalité plus chère que l'île de Montréal pour les loyers moyens — la seule ville québécoise qui peut revendiquer ce titre. L'explication : la fonction publique fédérale. Des dizaines de milliers de fonctionnaires calibrés sur les échelles salariales fédérales y vivent, tirant les loyers vers les niveaux ottaviens. Le taux d'inoccupation de 3,8 % (le plus élevé parmi les grandes villes du Québec) est concentré dans les logements neufs coûteux — les nouvelles unités affichent 10 % d'inoccupation tandis que les logements abordables sont quasi inexistants. Pour louer à Gatineau sans dépenser plus de 30 % de son revenu, le FRAPRU calcule qu'il faut au moins 56 800 $/an.
Vs Montréal : Plus cher en moyenne. Taux d'inoccupation supérieur dans les gammes élevées. La proximité d'Ottawa est un avantage ou une non-pertinence selon votre lieu de travail.
Québec — Cinquième plus chère, hausse record
2025 — Loyer moyen : 1 232 $/mois | Hausse : +6,7 % (niveau record) | Inoccupation : 2,4 %
Québec est la capitale provinciale, siège de l'Université Laval (45 000+ étudiants) et d'une importante base d'emploi dans la fonction publique. La Ville de Québec elle-même a qualifié la hausse de 6,7 % de « niveau record ». Les logements occupés coûtent en moyenne 1 220 $/mois ; les logements inoccupés demandent 1 488 $/mois — un écart de 22 %. Limoilou offre un meilleur rapport qualité-prix que Saint-Jean-Baptiste ou Montcalm.
Vs Montréal : Environ 10 % moins cher en moyenne, avec une offre de logements abordables tout aussi limitée. Qualité de vie élevée, vieux quartier accessible à pied, moins de diversité culturelle que Montréal.
Sherbrooke — Meilleur rapport qualité-prix des villes universitaires moyennes
2025 — Loyer moyen : 1 432 $/mois | Hausse : +9,3 % | Inoccupation : 2,7 %
Sherbrooke plus chère que Québec ? La moyenne SCHL pour Sherbrooke en 2025 reflète la forte demande de l'UdeS (31 000+ étudiants) et de Bishop's University, combinée à un parc locatif global plus petit. Malgré la moyenne élevée, le rapport qualité-vie est solide. Six arrondissements distincts donnent aux locataires de vrais choix : Mont-Bellevue pour la vie étudiante, Jacques-Cartier pour l'accès au centre-ville, Fleurimont près du CHUS, et Brompton et Rock Forest pour les familles.
Vs Montréal : Loyer moyen sensiblement équivalent, mais coût de vie global nettement inférieur (nourriture, transport, loisirs). Sherbrooke fait sens si vous y travaillez ou étudiez, pas comme seule économie de loyer.
Trois-Rivières — Hausse de loyer la plus rapide du Québec
2025 — Loyer moyen estimé : 1 100 $ à 1 200 $/mois | Hausse : +15,2 % (la plus forte de toute RMR québécoise) | Inoccupation : 2,7 %
Trois-Rivières a enregistré la hausse annuelle la plus forte de toute région métropolitaine du Québec en 2025 — +15,2 % selon les données SCHL compilées par le FRAPRU. Malgré cette poussée, les loyers restent bien en dessous de Montréal, Québec ou Sherbrooke en termes absolus. Placée exactement entre les deux métropoles (1h30 de Montréal, 1h15 de Québec sur l'A-40), c'est l'une des rares villes du Québec où on peut économiser 400 à 600 $/mois par rapport à Montréal tout en restant connecté aux deux métropoles.
Vs Montréal : Loyers 30 à 40 % inférieurs en termes absolus malgré la hausse de 15,2 %. Connexions Via Rail vers Montréal et Québec. Position centrale vraiment utile pour certains profils d'emploi.
Drummondville — L'alternative à Montréal avec le train
2025 — Loyer moyen estimé : 1 000 $ à 1 150 $/mois | Hausse : +13,6 % | Inoccupation : 1,8 %
Drummondville a enregistré la deuxième hausse de loyer parmi les RMR québécoises en 2025 (+13,6 %), largement tirée par l'exode montréalais. Même ainsi, les loyers sont typiquement 400 à 600 $/mois inférieurs à leurs équivalents montréalais. Via Rail relie Drummondville à Montréal en environ 1h15. L'autoroute 20 offre 1h45 de trajet vers Montréal, 1h15 vers Québec. Pour un travailleur hybride qui doit être à Montréal deux ou trois fois par semaine, Drummondville est financièrement convaincant.
Vs Montréal : Économie de 4 800 à 7 200 $/an sur le loyer. Contrepartie : la navette quotidienne devient un coût réel en temps et transport. Idéal pour les travailleurs hybrides ou les familles dont un partenaire travaille localement.
Saguenay — La seule métropole où l'inoccupation a baissé
2025 — Loyer moyen : 941 $/mois | Hausse : +11 % | Inoccupation : 1,3 % (en baisse vs 1,6 %)
Saguenay est la seule RMR québécoise dont le taux d'inoccupation a baissé en 2025 — à contre-courant de la tendance provinciale. La moyenne d'un 3½ à 762 $/mois a bondi de 15 %, mais reste dramatiquement moins chère que les équivalents montréalais (1 368 $ à HOMA, 1 817 $ au Plateau). Chicoutimi-Nord est à 0 % d'inoccupation ; Jonquière est passé de 2,5 % à 1,6 %.
Vs Montréal : Loyers environ 30 à 35 % inférieurs pour des logements comparables. Grands employeurs : Rio Tinto Alcan, UQAC, Cégep de Jonquière. Qualité de vie : le fjord du Saguenay, l'accès plein air, le caractère de quartier authentique. La contrepartie : 2h30 à 3h de Montréal (pas de liaison ferroviaire rapide).
Granby — 37 % de hausse en 3 ans, encore abordable
2025 — Loyer moyen : 1 103 $/mois | Vs 2022 : +37 % en 3 ans | Inoccupation : estimée <1 %
La hausse cumulative de 37 % de Granby entre 2022 et 2025 — de 805 à 1 103 $/mois — est l'une des plus rapides documentées pour une ville québécoise sur cette période. Pourtant, même à 1 103 $, Granby reste moins chère que Montréal, et beaucoup moins chère que la voisine Bromont (1 661 $/mois en 2025). Pour les locataires qui n'ont pas les moyens des villes des Cantons-de-l'Est touristiques, Granby est la solution naturelle — à 80 km de Montréal via l'A-10.
Vs Montréal : Environ 20 % moins cher que la moyenne montréalaise, 35 % de moins que la plupart des équivalents Plateau ou NDG. Accès aux Cantons-de-l'Est sans les prix des stations.
Rouyn-Noranda — Une des rares baisses de loyer
2025 — Loyer moyen : 871 $/mois | Hausse : -4,2 % | Inoccupation : 1,0 %
Rouyn-Noranda est une anomalie à noter : l'une des seules villes québécoises où les loyers ont effectivement baissé en 2025. Cette baisse de 4,2 % reflète un ralentissement de l'activité minière et de légères variations de population. À 871 $/mois en moyenne, c'est l'une des villes les plus abordables de la province avec des services urbains complets.
Vs Montréal : Environ 32 % en dessous du loyer moyen montréalais. Contrepartie significative : 8h de route de Montréal, 7h de Québec. Adapté aux travailleurs de l'économie minière de l'Abitibi, pas aux navetteurs de la grande région montréalaise.
Le vrai calcul : une estimation sur 10 ans
Si un locataire montréalais payant 1 650 $/mois pour un 4½ déménageait à Trois-Rivières et payait 1 050 $/mois pour l'équivalent (après la hausse de 15,2 %), l'économie mensuelle est de 600 $. Sur 10 ans, c'est 72 000 $ d'économies cumulées sur le loyer — sans compter les hausses de loyer dans les deux villes, les coûts de transport ou d'autres variables.
À Drummondville (1 050 $/mois), le même calcul donne 600 $/mois ou 72 000 $ sur 10 ans. Ajoutez 300 à 400 $/mois en frais de transport pour un navetteur Via Rail vers Montréal 3 jours par semaine, et l'économie nette tombe à 200 à 300 $/mois — encore significatif, mais la décision devient plus nuancée.
Le calcul le plus clairement favorable : les familles où les deux partenaires travaillent à distance ou dans la ville de région, qui économisent 600 $/mois ou plus sans coût de transport en contrepartie.
Ce que vous perdez et ce que vous gagnez
Ce que vous perdez en quittant Montréal : Densité culturelle (musées, musique live, diversité de restaurants, festivals, sports professionnels), proximité du réseau professionnel, diversité d'employeurs, options de transport en commun, proximité des grands aéroports.
Ce que vous gagnez dans les villes de région : Significativement plus d'espace pour le même loyer ou moins, navettes urbaines plus courtes, accès au plein air (le fjord à Saguenay, les Cantons-de-l'Est à Granby, le Saint-Laurent à Trois-Rivières), coût de vie global inférieur, et dans la plupart des cas, un rythme de vie quotidien plus lent que beaucoup de locataires préfèrent activement.
La variable du télétravail. L'expansion du travail à distance depuis 2020 a fondamentalement modifié ce calcul. Un développeur logiciel qui gagne un salaire montréalais mais travaille à distance 4 jours par semaine peut vivre à Drummondville, payer 600 $/mois de moins en loyer, et aller au bureau un jour par semaine. Pour ce profil, les villes de région offrent le revenu d'un grand marché avec la structure de coûts d'un marché plus petit.
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Sources : SCHL Rapport sur le marché locatif 2025 ; FRAPRU compilation décembre 2025 ; Le Réveil Saguenay décembre 2025 ; Radio-Canada BSL décembre 2025 ; Narcity Québec 2025 ; Courrier du Sud janvier 2026 ; Granby Express février 2026 ; Est Média Montréal décembre 2025. Compilé par Rentack, juillet 2026.