Pour la première fois depuis des années, le marché locatif montréalais penche légèrement en faveur des personnes qui cherchent un logement. Le taux d'inoccupation augmente, les loyers affichés ont cessé de grimper et de plus en plus de propriétaires offrent des promotions pour louer leurs logements avant l'hiver. Mais le marché se détend, il ne s'effondre pas : les loyers restent bien au-dessus de leur niveau d'avant 2022, et les logements abordables demeurent rares.
Dans ce guide, nous rassemblons les plus récentes données de la SCHL, des grandes plateformes d'annonces et de l'Institut de la statistique du Québec, nous ajoutons ce que nous observons sur Rentack cet automne, et nous regardons ce que les prochains mois réservent aux locataires et aux propriétaires.
La réponse courte
- Les loyers affichés sont stables. Le loyer moyen demandé pour les appartements et condos à Montréal était de 1 959 $ en septembre 2026, en baisse de seulement 1,1 % sur un an, le plus faible recul parmi les six plus grands marchés du Canada (Rentals.ca).
- Le taux d'inoccupation grimpe. La SCHL prévoit qu'il passera de 2,9 % en 2025 à 3,8 % en 2026, puis à 4,5 % en 2027.
- Les locataires en place voient encore des hausses. Les loyers moyens payés continuent d'augmenter, surtout lors d'un changement de locataire. La SCHL prévoit un 4½ moyen à 1 405 $ en 2026, soit environ 4,4 % de plus.
- La demande ralentit. Avec la baisse de l'immigration, le nombre de ménages du Grand Montréal devrait stagner en 2026, et les recherches ont nettement diminué depuis septembre.
- Les promotions sont de retour. Mois gratuits, cartes-cadeaux et stationnement offert sont maintenant courants, surtout dans les immeubles neufs.
Combien coûte un loyer à Montréal en ce moment?
Tout dépend du chiffre consulté. Les sites d'annonces suivent les loyers affichés (le prix demandé pour les logements libres), alors que la SCHL mesure les loyers moyens payés par l'ensemble des locataires d'immeubles locatifs, dont plusieurs habitent leur logement depuis des années. À Montréal, l'écart entre les deux est important.
Voici ce que coûte un 3½ (une chambre) cet automne, selon la source, présenté ainsi : source · montant · tendance :
- Rentals.ca (appartements et condos, août 2026) : 1 743 $ · hausse de 1,2 % sur un an
- Liv.rent (non meublé, octobre 2026) : 1 611 $ · baisse de 0,6 % par rapport à septembre
- Zumper (octobre 2026) : 1 770 $ · médiane globale en baisse d'environ 2 % sur un an
- SCHL, loyer moyen payé (octobre 2025, région métropolitaine) : 1 131 $ · inclut les locataires de longue date
Cet écart, d'environ 1 130 $ à 1 750 $, est la clé pour comprendre Montréal. Si vous avez déjà un bail, vous payez probablement bien moins que le prix du marché. Si vous déménagez, vous payez le prix du marché.
Pour l'ensemble de la ville, le loyer moyen demandé toutes tailles confondues était de 1 959 $ en septembre, en hausse de 0,2 % par rapport à août (Rentals.ca). Selon les données de septembre de Liv.rent, Westmount est le secteur le plus cher et Villeray–Parc-Extension le moins cher. Pour le détail par secteur, consultez notre comparatif des loyers par quartier à Montréal.
Montréal se refroidit plus lentement que le reste du Canada
À l'échelle du pays, les loyers affichés reculent depuis maintenant 24 mois consécutifs sur une base annuelle. La moyenne canadienne était de 2 034 $ en septembre, en baisse de 4,2 % sur un an et 9,2 % sous le sommet de mai 2024.
Montréal résiste mieux que toutes les autres grandes villes. Voici la variation annuelle des loyers affichés pour les appartements et condos en septembre, dans les six plus grands marchés, du plus résilient au plus fort recul, présentée ainsi : ville · variation :
- Montréal : −1,1 %
- Ottawa : −1,2 %
- Vancouver : −1,3 %
- Toronto : −1,4 %
- Edmonton : −3,2 %
- Calgary : −3,9 %
Pourquoi cet écart? Montréal subit moins la concurrence des condos d'investisseurs mis en location que Toronto et Vancouver, et les loyers des baux existants au Québec restent bien sous le prix du marché, ce qui pousse moins de locataires à déménager. La mise à jour de mi-année de la SCHL constate qu'à Montréal, l'inoccupation a augmenté alors que le taux de roulement a diminué dans la plupart des gammes de prix : plus de logements sont disponibles, mais les locataires restent en place.
Pourquoi le marché se détend
1. Les mises en chantier record arrivent sur le marché
Le Grand Montréal a enregistré 27 777 mises en chantier en 2025, une année record portée par les appartements, en grande majorité locatifs. Ces immeubles sont maintenant livrés. La SCHL rapporte que l'inoccupation est la plus élevée dans les immeubles construits après 2020 et près des établissements postsecondaires, et que certains logements neufs prennent des mois à se louer. Pour voir ce qui s'en vient, consultez nos articles sur les grands projets locatifs à Montréal en 2026-2027 et sur le boom de la construction dans Griffintown et au centre-ville.
2. La croissance démographique est à l'arrêt
Le Québec a abaissé sa cible d'immigration permanente à environ 45 000 personnes par année pour 2026 et réduit le nombre de résidents temporaires, surtout à Montréal et à Laval. L'Institut de la statistique du Québec prévoit maintenant une baisse d'environ 50 000 personnes dans la province entre 2025 et 2029, et la Ville de Montréal devrait aussi perdre des habitants. La SCHL estime que la population de Montréal reculera de 0,4 % en 2026, ce qui ramène la croissance du nombre de ménages à zéro.
3. La colocation est la première touchée
La location de chambres est souvent la première à ressentir une baisse de la demande des étudiants et des nouveaux arrivants. À Montréal, le loyer moyen en colocation a chuté de 7,5 % sur un an en août, à 838 $ (Rentals.ca).
Ce que nous observons sur Rentack cet automne
Au-delà des données publiées, voici nos propres observations du marché montréalais au cours des derniers mois :
- Plus d'annonces, des logements libres plus longtemps. Le nombre de logements à louer a nettement augmenté par rapport à l'an dernier, et l'inoccupation semble en hausse de façon générale, pas seulement dans les immeubles neufs.
- Les promotions deviennent la norme. Pour se démarquer, de nombreux propriétaires offrent maintenant un mois de loyer gratuit, des cartes-cadeaux ou d'autres avantages à l'emménagement. Il y a un an, c'était l'exception.
- Qui cherche : la majorité des personnes qui cherchent actuellement sont des nouveaux arrivants au Québec et des jeunes adultes qui emménagent seuls pour la première fois.
- Moins de chercheurs au total. Le volume de recherches est en baisse par rapport à l'an dernier, ce qui concorde avec la diminution de l'immigration dans la province.
- Un ralentissement automnal plus marqué. L'activité ralentit toujours après la période du 1er juillet, mais la baisse est plus prononcée depuis septembre, avec de moins en moins de recherches chaque semaine.
Pour les locataires, cela veut dire plus de choix et plus de marge de négociation. Pour les propriétaires, le prix, la présentation et la rapidité de réponse comptent plus que jamais depuis des années.
Hausses de loyer : à quoi s'attendre si vous restez
La baisse des loyers affichés ne signifie pas une baisse pour les personnes qui ont déjà un bail. Au Québec, le propriétaire peut augmenter le loyer au renouvellement, et le Tribunal administratif du logement (TAL) encadre le calcul.
- Une nouvelle méthode de calcul est en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Elle repose sur la moyenne sur trois ans de l'IPC du Québec, les taxes municipales et scolaires, les assurances, et jusqu'à 5 % des dépenses pour travaux majeurs.
- Le pourcentage de référence 2026 est de 3,1 % pour les baux renouvelés entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027, bien en deçà des 5,9 % recommandés au début de 2025.
- Le grand écart se fait au changement de locataire. Selon la SCHL, en 2025, le loyer d'un 4½ à Montréal a augmenté de 17,2 % lors d'un changement de locataire, contre 6,0 % pour les locataires restés en place.
Pour tout comprendre, lisez nos guides sur le calcul de la hausse de loyer du TAL en 2026 et sur le rôle du TAL. Vous pouvez aussi estimer une hausse avec notre calculateur de loyer.
À quoi s'attendre dans les prochains mois
D'octobre à décembre : la saison tranquille. Les loyers affichés devraient rester stables ou baisser légèrement, comme c'est habituellement le cas à la fin de l'automne. Avec des recherches déjà en baisse, les logements encore libres en novembre pourraient voir leur prix ajusté ou des promotions s'ajouter.
Les promotions devraient se maintenir. Selon la SCHL, les incitatifs se sont intensifiés au premier semestre 2026 et comprennent maintenant le stationnement gratuit ou réduit, des cartes-cadeaux, des crédits à l'emménagement et, dans certains cas, plusieurs mois de loyer gratuits. Comme des immeubles neufs continuent d'être livrés, nous nous attendons à ce que la tendance se poursuive cet hiver.
Décembre : le rapport annuel de la SCHL. Le prochain Rapport sur le marché locatif de la SCHL, basé sur son enquête d'octobre 2026, est attendu vers décembre. Sa prévision pointe vers un taux d'inoccupation d'environ 3,8 %, le plus élevé à Montréal depuis plusieurs années, et à l'intérieur de la fourchette de 2,5 % à 4,0 % que la SCHL considère comme équilibrée pour la ville.
De janvier à mars : les avis de renouvellement. Comme la plupart des baux se terminent le 30 juin, les avis d'augmentation pour les renouvellements du 1er juillet sont envoyés entre le 1er janvier et le 31 mars. Ce sera le premier cycle complet de renouvellements selon la nouvelle méthode du TAL, et un nouveau pourcentage de référence est habituellement publié en début d'année.
Printemps 2027 : le marché se réveille. La demande reprend dès mars à l'approche du 1er juillet. Notre guide sur le déménagement du 1er juillet explique comment s'y préparer.
Voici les prévisions de la SCHL pour le Grand Montréal, présentées ainsi : année · taux d'inoccupation · loyer moyen d'un 4½ :
- 2024 (réel) : 2,1 % · 1 176 $
- 2025 (réel) : 2,9 % · 1 346 $
- 2026 (prévision) : 3,8 % · 1 405 $
- 2027 (prévision) : 4,5 % · 1 455 $
- 2028 (prévision) : 4,8 % · 1 500 $
Deux constats ressortent. L'inoccupation continue d'augmenter pendant trois ans, mais le loyer moyen continue aussi de grimper, d'environ 4,4 % en 2026, 3,6 % en 2027 et 3,1 % en 2028. La hausse des loyers ralentit, elle ne s'inverse pas.
Tout le monde n'en profite pas également
La détente touche surtout les logements récents et plus chers. Les logements anciens et abordables restent rares. L'économiste de la SCHL Francis Cortellino a souligné que l'inoccupation des logements les moins chers, sous environ 800 $ par mois, n'était que d'environ 1,5 %. Un marché équilibré n'est pas pour autant un marché abordable : les loyers restent élevés par rapport aux revenus, surtout lorsqu'un logement change de locataire.
Conseils pour les locataires cet automne
- Comparez l'offre complète, pas seulement le loyer. Un mois gratuit sur un bail de 12 mois équivaut à environ 8 % de rabais la première année. Vérifiez si le chauffage, l'eau chaude, le stationnement et les électroménagers sont inclus.
- Informez-vous sur les promotions. Si un logement est affiché depuis quelques semaines, il est raisonnable de demander si un incitatif ou un loyer plus bas est possible.
- Regardez les immeubles neufs et les secteurs voisins. Les nouveaux projets au centre-ville, dans Griffintown, à Laval ou à Longueuil sont ceux où les promotions sont les plus fréquentes.
- Pensez à la date de fin de votre bail. Un bail signé maintenant pourrait se terminer en milieu d'année. Demandez s'il peut se terminer le 30 juin si vous voulez rester dans le cycle habituel du Québec.
- Préparez votre dossier. Preuve de revenus, références et pièces d'identité vous aident encore à obtenir rapidement les meilleurs logements. Notre guide pour trouver un appartement à louer au Québec explique la démarche.
Conseils pour les propriétaires cet automne
- Fixez un prix adapté au marché actuel. Les logements affichés au prix de pointe de l'an dernier sont ceux qui restent vides. Un loyer légèrement plus bas peut coûter moins cher qu'un mois d'inoccupation de plus.
- Utilisez les promotions de façon stratégique. Un avantage ponctuel, comme un mois gratuit ou une carte-cadeau, peut aider à louer sans baisser le loyer de base des années suivantes.
- Répondez rapidement. Avec moins de personnes qui cherchent, chaque demande sérieuse compte. Des réponses rapides et des heures de visite flexibles font la différence.
- Misez sur de bonnes photos et des détails clairs. Les annonces qui précisent ce qui est inclus (chauffage, électroménagers, stationnement) attirent des demandes plus qualifiées.
- Connaissez les règles de renouvellement. Avec la nouvelle méthode du TAL, conservez les preuves de vos taxes, assurances et travaux majeurs afin de bien justifier votre hausse.
Parcourez les appartements à louer à Montréal, ou filtrez par 3½ (1 chambre), 4½ (2 chambres) et 5½ (3 chambres).
FAQ
Les loyers baissent-ils à Montréal en 2026?
Les loyers affichés sont à peu près stables. Le loyer moyen demandé pour les appartements et condos à Montréal était de 1 959 $ en septembre 2026, en baisse de 1,1 % sur un an. Les loyers payés par les locataires en place continuent d'augmenter, et la SCHL prévoit un 4½ moyen à 1 405 $ en 2026.
Quel est le taux d'inoccupation à Montréal?
La SCHL a mesuré 2,9 % en octobre 2025, contre 2,1 % un an plus tôt. Elle prévoit 3,8 % en 2026 et 4,5 % en 2027. Le chiffre officiel de 2026 est attendu vers décembre.
Combien coûte un 3½ à Montréal?
Les 3½ affichés se louent actuellement en moyenne entre environ 1 600 $ et 1 770 $ par mois, selon la source. Le loyer moyen payé par l'ensemble des locataires, y compris ceux de longue date, était de 1 131 $ selon l'enquête 2025 de la SCHL.
L'automne est-il un bon moment pour louer à Montréal?
Oui, cet automne est l'un des meilleurs moments des dernières années. Moins de gens cherchent, plus de logements sont disponibles et de nombreux propriétaires offrent des promotions. En contrepartie, le choix est plus restreint qu'au printemps, et le bail pourrait ne pas se terminer le 1er juillet.
Pourquoi y a-t-il plus d'appartements à louer à Montréal?
Pour deux raisons : les mises en chantier locatives record de 2024 et 2025 arrivent maintenant sur le marché, et la croissance démographique stagne en raison de la baisse de l'immigration. Plus d'offre et moins de nouveaux ménages, c'est plus de logements libres.
Les loyers vont-ils baisser à Montréal en 2027?
La SCHL ne prévoit pas de baisse des loyers moyens. Elle anticipe un taux d'inoccupation de 4,5 % en 2027 et une hausse d'environ 3,6 % du loyer moyen d'un 4½, à 1 455 $. Les loyers affichés pourraient rester stables ou fléchir légèrement, surtout dans les immeubles neufs.
De combien mon propriétaire peut-il augmenter mon loyer en 2026?
Il n'y a pas de plafond fixe au Québec. Selon la nouvelle méthode du TAL, le pourcentage de référence est de 3,1 % pour les baux renouvelés entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027, auquel s'ajoutent des ajustements pour les taxes, les assurances et les travaux majeurs. Vous pouvez refuser une hausse dans le mois suivant la réception de l'avis.
Sources
- SCHL – Mise à jour estivale : Perspectives du marché de l'habitation 2026 (prévisions pour Montréal)
- SCHL – Mise à jour sur le marché locatif de mi-année 2026
- SCHL – Rapport sur le marché locatif 2025
- Rentals.ca et Urbanation – Rapport national sur les loyers, octobre 2026 (communiqué)
- Rentals.ca – Rapport sur les loyers, septembre 2026
- liv.rent – Rapport sur les loyers à Montréal, octobre 2026
- liv.rent – Rapport sur les loyers à Montréal, septembre 2026
- Zumper – Loyer moyen à Montréal
- Location Ajax – Le marché locatif de Montréal en 2026 (données SCHL 2025)
- CTV News – Le taux d'inoccupation à Montréal pourrait atteindre 4,8 % d'ici 2028
- Institut de la statistique du Québec – Projections démographiques 2026
- Gouvernement du Québec – Plan d'immigration 2026-2029
- Protégez-Vous – Le TAL suggère une hausse de 3,1 % des loyers
- Gouvernement du Québec – Le calcul de l'ajustement des loyers en 2026
